公司房产决策工具包

大多数高级经理人很少关注公司的房产。尽管房产事宜通常属于他们的职责范围，但是很多人意识不到房产对公司的绩效存在潜在的影响。因此，他们将公司的房产委托给专业人士，而这些专业人士通常不会系统地考虑房产问题，只把自己的决策视为行政上和技术上的任务。然而，包括IBM公司、美国电话电报公司、化学银行、邓白氏公司和太阳微系统公司在内的一些公司最近已经意识到，将公司的房产当做一项企业职能来管理，不仅可以大幅削减成本，还能提高生产率。

然而，要让组织改变在公司房产方面的一贯做法绝非易事。管理者需要一套流程来帮助他们诊断房产在自己的组织中是否属于影响竞争力的问题，同时他们还需要一套工具来帮助他们在房产决策中发挥领导作用。本文作者根据自己为邓白氏以及其他有类似想法的公司做咨询的经验，开发了一种能帮助企业管理人员评估当前公司房产情况的记分卡、一个在全公司范围内考虑房产长期决策的框架，以及描述房产如何影响企业战略的几个模型。

记分卡评估能帮助管理者更好地了解公司当前的房产迫切需要优先考虑哪些问题。但是，如果管理者要对长期需求进行有效评估，那么他们有必要在本文作者开发的职能、时间和空间（F/T/S）这个更强大的框架内考虑公司的房产问题。第一个要素是职能，主要指需要完成什么样的工作，这是大多数房产组合发生变化的主要原因。第二个要素是时间，指何时使用这一设施，有没有使用不足的时候或者超负荷的时候。第三个要素是空间，反映了公司的概貌，它包括公司全部的物质资源。

完成了上面两个步骤，接下来就是收集详尽分析所需的数据。从某种意义上来说，这一点可以通过建立一个专用数据库来实现。一家公司房产组合的数据库设计可以使用5个模块：商业数据、人员配备数据、设施数据、占用成本数据以及市场数据。一旦收集了以上这些数据，管理者可以运用财务客户和经营三类衡量指标来帮助自己做出决策。这些指标在许多公司都没有得到重视，但是IBM公司却靠这些秘密钥匙打开不断降低房产成本之门。

接着，作者介绍了为管理者专门设计的三类房产模型：员工模型、空间模型和情景模型。这些模型根据房产对生产率、利润和股东价值的贡献来评估其总成本和总效益。这些模型非常有用，因为它们指出不同的商业情景如何影响员工需求和空间供应。
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作者还以邓白氏公司为例，详细说明了一家大型的传统公司可以如何通过改变房产管理的思路获得巨大的效益。

 每一个房产决策都会带来长期的影响。但是，管理者可以把灵活性融入他们的房产组合以及每一个设施的物理和财务工程。此外，他们可以使公司拥有的房产与市场和竞争力量相适应，不管房产的规模有多大，组合有多么复杂，公司都能够承担得起这些设施的成本，同时又能支持公司目标。