环渤海国际商业论坛对话实录一

　　主持人：好！尊敬的各位嘉宾，今天我们的高峰论坛的演讲部分告一段落。接下来，我们进行现场对话部分，我们的形式是这样的，大家看看我们的舞台上几把椅子，我们现场对话将分为两轮每一轮请上几位在场的专家。大家可以通过我们这几位专家的现场对话，他们的思想的碰撞还有理清一下自己的思路，看看是否可以获得启发，现场的各位朋友您如果有什么问题的话可以用纸条的形式告诉我，我代替你们向他们提供。

　　第一轮我们的话题是“商业中心对区域环境的带动力”。我们掌声有请易铺网的CEO陈健明先生，美国瑞美商业管理公司中国区首席代表马利东先生，和香港CCA集团中国区董事总经理周小忠先生，有请三位。

　　主持人：现场的灯光很强，是为了我们现场的录像。我不知道几位适应这种灯光吗？没有问题吧。

　　几位都是专家是商业方面的策划专家，经常要参与这样的场合。我个人做电视这么多年，谈一个感受，很多人包括很多也常参与这样场合的人和不适应灯光，灯光一亮之后就开始着急，我也很着急。现场三位非常从容，我们主要听他们讲。

　　首先提这样一个问题，商业中心对于区域环境的带动作用和拉动作用三位怎样理解？

　　陈健明（易铺网首席执行官）：目前国内的开发商为大家普遍很关注商业地产的发展，实际上更多的关注到商业地产项目如果运作成功的话，首先是具有很大的拉动区域或者是区域的地产价值的作用。这一点政府也很关注，投资者也关注，这本身也是商业地产或者商铺自由的特点。

　　主持人：三年前我来天津，我跟天津比较熟，包括地产商这方面也有几个好朋友。当时就有人说你在这儿买房子吗？后来的增值空间很好。我当时也没有多少钱，也不敢看好天津。我不知道投资的预期值什么时候可以有回报，但是说句心里话今年我真后悔，我再来天津恩，发现天津天翻地覆的变化，而且当时几年前投资的人，现在确实已经有了丰厚的回报了。从这个角度来说，您是做易铺网的，是这方面的专家，是否特别看好天津。

　　陈健明：从整个城市的发展阶段来讲，天津整个地产的体系，尤其是商业地产，整体还是跟国内一样都处在发展的初期或者前期，但是我想一个有着良好成长空间或者可以盈利的一个市场，最终谁可以把这个钱赚到兜儿里。实际上，还取决于开发商对整个项目是不是做得很专业，如果专业最后一定是一个正果，操作不专业的话，最后可能是没有成果的。

　　主持人：您认为天津操作的得专业吗？

　　陈健明：我觉得开发商在各个阶段都普遍的跟各种专家，包括商家进行广泛的沟通，这本身说明开发商很关注专业化的操作的问题。这可以最大程度避免失误。

　　主持人：今天从陈先生刚才的演讲，我学到了一点，他经常是变着方法提出问题，而不是解决问题。谢谢。接下来马先生为我们谈谈。

　　马利东（美国瑞美商业管理公司中国区首席代表）：我作为美国公司方面的人主要是做零售业的商家。今天谈这个话题是商业中心对区域性经济的拉动作用有多大。我们现在经济活跃的过程中，商业是一个软的市场导向环境，商业的活跃程度决定这个经济的活跃，最后的一个价值的趋向。在商业的环境，其实是给人们的居住以及我们消费提供了一个场所，在商业功能配套其实是完成一个区域、一个整体的，包括居住、购物消费，这样一个综合的经济与生态圈，所以说商业环境是完善经济区域一个主要的功能。

　　主持人：商业的特征应该是大量的人流。也就是说“人气”。刚才我们有一位专家在演讲的时候提到了，滨海新区人气问题您的个人感受是什么？

　　马利东：开发区有商业的特点，刚才讲过，在开发区开发的过程中是以工业为主，还是以工业和住宅相匹配的发展态势，在不同的模式之中会生成一个相对独立的商业的特点，这个特点我们讲这个经济的活跃，导致人的消费水平的提高，导致消费的场所的需求，就提供了一个商业的市场。所以说人流是决定商业活跃的主要因素。

　　主持人：您两位一起再给滨海新区开一个药方。北京的某开发区既有工业区，同时又有住宅区。工业区和住宅区混为一谈或者逐步分开，针对于滨海新区有什么好的思路？

　　陈健明：实际上，我想假如讲在目前这个阶段，滨海新区的市场人气跟老的城区之间绝对不可比拟，我想也是新区逐渐形成的过程，大家做商业地产的投资开发，商业地产是一个很长线的投资的品种，大家不能认为今天人气弱一点，就否认这个地方商业的价值，任何一个商业的地块。尤其是目前我们城市化扩张的过程当中，将会产生很多这样的区域，过去是农村专家地现在大家进行商业地产的开发。假如开发商充分的考虑到品牌的拉动的作用，充分的引进一些经营的方面比较差异和的业态，对于人气的提升是有改变的，北京的燕莎是在北京的东南的四环，这个地方其实就是北京的农村，旁边唯独的几个小区都是属于比较低端的拆迁的住宅，大家想燕莎开在东南四环的外侧，都怀疑他的一个判断，这个项目在03年4月18日开业之后，最开始的时候人气逐渐形成。04年4月18日第一次单日的营业额超过300万。从目前看，今天的市场人气到了周末你很难找到车位。

　　据我们的了解，燕莎这么一个很偏僻的，没有人气的地方，居然每天周一到周五营业额不到300万。换言之，一个3200平米的燕莎一年可以做将近10亿的流水。假如您充分考虑到品牌的拉动，充分考虑到差异化的经营，应该讲，可以最大程度弥补一个项目人气的缺陷。

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